سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بهمن کشاورز

توضیحات

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران و فقه اسلام بهمن کشاورز

سرقفلی و حق کسب کشاورز

نظر نویسنده کتاب: در مقدمة آخرین چاپ قبلی این کتاب نوشتم علی‌رغم تصویب و اجرای قانون روابط موجر و مستأجر جدید – مصوب 1376 – قانون مصوب سال 1356 هنوز کاربردی وسیع دارد و گمان می‌رود تا سال‌های دراز وضع همین‌گونه بماند. کماکان بر این عقیده باقی هستم. زیرا با گذشتن قریب به سیزده‌سال از اجرای قانون مصوب 1376 هنوز بیشتر دعاوی موجر و مستأجر در محل‌های کسبی، مشمول قانون 1356 است. , بررسی نظریات اداره حقوقی قوة قضائیه نشان می‌دهد شاید هشتاد درصد از استعلامات و پاسخ آنها – در زمینه رابطه استیجاری کسبی – مربوط به محل‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است البته اینکه برای تخلیه اماکن مشمول قانون 1376 «دستور تخلیه» صادر می‌شود نه حکم و اینکه صدور اصل این دستور (جدا از مسئله سرقفلی) در صلاحیت شورای حلّ اختلاف قرار گرفته است و در نتیجه بحث اختلاف‌نظر دادگاه‌های تالی و دخالت محاکم عالی و بالاخره تهافت و تعارض احکام قطعی دادگاه‌ها یا شعب دیوان‌عالی کشور در این موارد کمتر وجود دارد در ایجاد این پدیده بی‌تأثیر نیست.

همچنین ناظر ابراز برخی نظرها و عقاید جدید در خصوص موارد هم هستیم. نظیر تعیین «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» – به‌طور جداگانه – در زمان تخلیه محل تجاری مشمول قانون سال 1356، با این پندار که چون ـ حسب محتویات سند اجاره‌ ـ مستأجر در ابتدا «سرقفلی» پرداخته و در طی زمان برای او «حق کسب و پیشه و تجارت» هم ایجاد شده، در موقع تخلیه اگر علّت تخلیه از موارد مسقط حق کسب و پیشه و تجارت باشد، باید «سرقفلی» مستأجر به نرخ روز پرداخت شود و اگر علت تخلیه نیاز شخصی یا نوسازی باشد باید کل سرقفلی و کل حق کسب و پیشه و تجارت به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد و اگر علت تخلیه انتقال به‌غیر بدون مجوز باشد، موجر باید کل سرقفلی و نصف حق کسب و پیشه و تجارت را، به نرخ روز به مستأجر بپردازد.

این نظر قابل قبول نیست زیرا پیش از تصویب قانون 1376 حقّی قانونی و قابل مطالبه و حمایت به‌نام «سرقفلی» وجود نداشته و پس از این تاریخ هم – در مورد اجاره‌های مشمول قانون 1376 – چیزی به‌عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» وجود ندارد.

پیش از 1376 «سرقفلی» عرفاً – اما نه به‌عنوان یک عرف مستقر موجد حق – وجود داشته و حداکثر تأثیر پرداخت اولیه آن به موجر‌ – افزایش نسبی حق کسب و پیشه و تجارت در زمان تخلیه است، مشروط به آنکه علت تخلیه تخلفات مسقط حق کسب و پیشه و تجارت نباشد، زیرا در این صورت چون مستأجر متخلف مقدم به ضرر خویش است، حق کسب و پیشه و تجارتش، حسب مورد به نسبت کل یا نصف ساقط می‌شود و مابه‌ازاء سرقفلی هم – که در صورت پرداخت اولیه، در بطن ح ک پ ت باید موجود فرض شود و در میزان حق کسب و پیشه و تجارت مؤثر است و وجودی مستقل ندارد – به تبع حق کسب و پیشه و تجارت ساقط می‌شود و از بین می‌رود. , اما در مورد اماکن کسبی که پس از 1376 در ابتدا و با رعایت ضوابط قانون اخیر اجاره داده شده باشد، به‌طور مطلق بحثی از «حق کسب و پیشه و تجارت» نمی‌توان و نباید کرد. آنچه دوران امر بین وجود و عدم آن است فقط «سرقفلی» است و پرداخت آن به مستأجر در موقع تخلیه و به قیمت روز صرفاً وقتی ممکن است که مستأجر در ابتدا چیزی به‌عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد. البته در این خصوص بنده با اکثریت – شاید قریب به‌اتفاق – قضات و وکلا، در مورد تفسیر ماده نه قانون مصوب 1376، اختلاف‌نظر دارم اما جای این بحث اینجا نیست و باید در کتاب بررسی تحلیلی قانون موجر و مستأجر مصوب 1376 به آن پرداخت. باید به یاد داشته باشیم «سرقفلی» در قانون سال 1376 به چند صورت قابل تصور است:……