حقوق ثبت املاک محمود تفکریان

بازنویسی و ارائه به صورت تیتر وار:

• تعریف و اهمیت حقوق ثبت املاک:

  حقوق ثبت املاک از اساسی‌ترین قواعد حقوقی است که به نحوه ثبت ملک و مالکیت افراد بر املاک می‌پردازد.

• اهمیت تاریخی و تحول ثبت املاک:

  ثبت املاک همواره در تعیین و اثبات مالکیت افراد نقش مهمی داشته و در سال‌های اخیر با کمک روش‌های الکترونیکی، سرعت و دقت بیشتری یافته است.

• ساختار و محتوای کتاب:

  کتاب حقوق ثبت املاک تألیف محمود تفکریان در دو بخش اصلی تنظیم شده است:

  1. بررسی قوانین و مقررات عملیات مقدماتی و ثبت ملک
  2. تفکیک، تقسیم، افراز و حل اختلافات و اشتباهات ثبتی

• ویژگی‌های افزوده کتاب:

  • ارائه سؤالات چهارگزینه‌ای متناسب با مطالب فصل‌ها، با تکیه بر تجربه 44 ساله نویسنده در حوزه ثبت اسناد و املاک.
  • ضمیمه آراء هیأت نظارت درباره ماده 35 قانون ثبت و درج مجموعه‌ای از قوانین، آیین‌نامه‌ها و شیوه‌نامه‌های مرتبط و کاربردی.

………………………………………………………………..

حقوق ثبت املاک محمود تفکریان

مباحث ذیل بخش از کتاب (ص 32 الی 40 می باشد)

حقوق ثبت املاک (بخش اول) گفتار سوم:

ترکیب هیأت نظارت استان مرکب از ماده ٦ قانون ثبت وظیفه هیأت نظارت را رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات به امور ثبت اسناد و املاک معرفی نموده است. این هیأت در مقر هــر رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل می شود که در محدوده حوزه قضایی استان، صالح به رسیدگی و اتخاذ تصمیم می باشند و در حال حاضر با تغییراتی که در ساختار قضایی و سازمان ثبت به عمل آمده مدیرکل ثبت استان و قائم مقام وی و دو نفر از قضات دادگاه تجدیدنظر با انتخاب رئیس قوه قضائیه هم عرض شخصیت های مندرج در قانون) این هیأت را تشکیل میدهند و حوزه عمل آن در ۸ ،بند، ذیل ماده ٢٥ اصلاحی قانون ثبت تعیین گردیده و بعداً نیز به تکالیف مزبور از لحاظ رسیدگی به اعتراض حدود به منظور تعیین مجاورت و در ماده ١٤٧ و ١٤٨ قانون ثبت برای رفع اشتباه آرای هیأت های حل اختلاف و آرای صادره هیأتهای موضوع ماده ١٤٠ و ١٣٣ برنامه های سوم و چهارم که رأی به اجرا درآمده، افزوده شده است. برای هر هیأت نظارت یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری منظور گردیده است.

آنچه مسلم است عضو علی البدل نیاز به صدور ابلاغ دارد که در حال حاضـر بـا توجه به تغییرات تشکیلات قضایی از طرف رئیس قوه قضائیه صادر میشود. به نظر باید ترکیب هیأت با حضور عضو علی البدل به ترتیبی باشد که دو نفر قاضی و یک عضو ثبتی ترکیب اصلی حفظ شود و نیز عضو قاضی علی البدل نیز واجد شرایط قاضی دادگاه تجدیدنظر استان باشد هر چند این موارد در قانون به صراحت یعنی ذکر نشده است. گفتار چهارم ترکیب شورای عالی ثبت شورای عالی ثبت مرجع تجدید نظر بعضی آرای هیأت نظارت است و برابر ماده ۲۵  مکرر دارای دو شعبه است:

۱ – شعبه مربوط به املاک

۲ – شعبه مربوط به اسناد

هر یک از شعب مذکور دارای سه عضو است که دو عضو آن از قضات دیوان عالی کشور به انتخاب وزیر دادگستری رئیس قوه قضائیه و یک عضو آن مسئول قسمت املاک در شعبه املاک و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد می باشند. در مورد مسئول قسمت املاک و اسناد معاون قسمتهای مزبور در سازمان ثبت اسناد و املاک شرکت مینمایند. در قانون برای شورای عالی ثبت عضو علی البدل منظور نشده است که یکی از مشکلات است و موجب تأخیر در رسیدگی پرونده ها و تشکیل جلسات شورا می شود.

 گفتار پنجم ترکیب دادگاه بدوی سردفتران و دفتریاران

در مواد ٣٤ و ٣٥ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران آمده است، برای محاکمه انتظامی سردفتران و دفتریاران دفاتر اسناد رسمی و سردفتران ازدواج و هر استان یک دادگاه بدوی در اداره کل ثبت استان تشکیل می شود. اعضای این دادگاه عبارتند از یکی از رؤسای دادگاه مدنی استان به انتخاب وزیر دادگستری با تغییرات تشکیلات ،قضایی رئیس دادگاه تجدید نظر به انتخاب رئیس قوه قضائیه) که طبق قانون، قاضی عضو دادگاه باید حداقل پانزده سال سابقه قضایی داشته باشد و یکی از کارمندان مطلع ثبت استان به انتخاب رئیس سازمان ثبت و یکی از سردفتران مرکز استان به انتخاب کانون محل و در صورت عدم تشکیل کانون در محل به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.

گفتار ششم

ترکیب دادگاه تجدیدنظر سردفتران و دفتریاران برای تجدیدنظر احکام غیر قطعی دادگاههای بدوی یک دادگاه تجدید نظر در سازمان ثبتاسناد و املاک کشور مرکب از یکی از رؤسای شعب یا مستشاران دیوان عالی کشور به انتخاب رئیس قوه قضائیه و معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در قسمت امور اسناد و یکی از اعضای اصلی کانون سردفتران تهران به انتخاب ،کانون تشکیل میشود.

گفتار هفتم ترکیب دادسرای انتظامی سردفتران و دفتریاران

دادسرای انتظامی سردفتران از دادستان و تعدادی دادیار دادیار در استانها به عنوان جانشین (دادستان و کارمند تشکیل شده است دادسرای انتظامی با بررسی مقدماتی و صدور کیفرخواست پرونده ها را برای طرح در دادگاههای انتظامی آماده می نمایند. اعضای دادگاه بدوی و تجدید نظر باید حداقل پانزده سال و دادستان و دادیار حداقل ده سال حسب مورد سابقه قضایی یا اداری یا سردفتری داشته باشند.

گفتار هشتم کانون سردفتران و دفتریاران

کانون سردفتران و دفتریاران تحت نظارت قوه قضائیه سازمان ثبت اسناد در مراکز
استان هابرحسب تعداد دفاتر اسناد تشکیل میشود و دارای شخصیت حقوقی و استقلال مالی است.
طبق ماده ۵۹ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب بیست و پنجم تیرماه ،١٣٥٤ کانون دارای هیأت مدیره ای مرکب از هفت عضو اصلی (پنج نفر سردفتر و دو نفر دفتریار (اول) و سه عضو علی البدل (دو نفر سردفتر و یک دفتریار) از بین سردفتران و دفتریاران همان استان میباشد. وظيفه عمده کانون فراهم نمودن موجبات پیشرفت علمی و عملی سردفتران و دفتریاران ایجاد وحدت رویه در اجرای مقررات تنظیم امور مالی و بیمه بازنشستگی و صندوق ،تعاون همکاری با سازمان ثبت در بازرسی و نظارت امور رسمی، تنظیم و تصویب آیین نامه استخدامی کارکنان دفاتر و رسیدگی به اختلافات روابط شغلی سردفتر و دفتریار میباشد.

در حال حاضر فقط کانون سردفتران و دفتریاران تهران تشکیل شده است و امور مربوط به استانها را نیز انجام میدهد. در تشکیلات مصوب غیر از بخشهای مذکور هیأت مرکزی گزینش و هیأتهای رسیدگی به تخلفات اداری در انتخاب بهینه نیروی انسانی و برخورد با انحرافات سازمان را یاری میدهند.
پستهای سازمان ثبت به دو قسمت عمومی و تخصصی تقسیم می شوند. بخشها و مشاغل عمومی به گونه ای مشابه سایر دستگاه ها و سازمانها است ولی پست ها و مشاغل تخصصی فقط مختص سازمان ثبت اسناد و املاک میباشد. سازمان دارای دو بخش عمده تخصصی به عنوان املاک و اسناد است. پست های زیر مجموعه بخشهای مزبور به عنوان تخصصی است. ادارات کل استانها تحت نظارت سازمان در مراکز استانها فعالیت دارند و هریک از ادارات کل ،استانی ادارات ثبت شهرستانی واقع در استان را کنترل می نماید. در هر یک از شهرستانها به تناسب تعدادی دفاتر اسناد رسمی که به وسیلهٔ سردفتر و دفتریار و تعدادی دفتر ازدواج و طلاق اداره میشود و این دفاتر به تنظیم انواع اسناد و ثبت ازدواج و طلاق اقدام مینمایند.

کارکنان صف، بیشتر در ادارات شهرستانها امور عملیاتی را انجام میدهند و به متقاضیان ارائه خدمت مینمایند.
بخش های تخصصی ادارات عبارتند از دفتر املاک اجرا، ثبت شرکت ها و مالكيت صنعتی نقشه برداری و کاداستر کارشناسی املاک (نمایندگی) و بازرسی اراضی و و املاکبا گذشت زمان و در نتیجه افزایش جمعیت و عدم امکان تولید اراضی در این خصوص مشکلاتی به ویژه در شصت سال اخیر بروز کرده است.

 مبحث اول: مقدمه در بخش املاک

گفتاراول:  سیری در تحولات املاک برای حیات بشری و سایر موجودات زنده ضروری است.

  هر چند در این زمینه تمهیداتی مانند استفاده از ارتفاع در بخش ساخت و ساز آپارتمانها و یا بهره برداری از بخشهای تحتانی و … اندیشیده گردیده ولی به طور کلی با توجه به محدودیت اراضی روز به روز بر اهمیت آن افزوده شده است. بررسی سیر قوانین در شصت ساله اخیر در کشور ما حساسیت موضوع را کاملاً ملموس می نماید یکی از موارد اسباب تملک در ماده ۱٤۰ قانون مدنی احیاء اراضی مرات احصاء شده است و حتی در ماده ١٤٢ قانون مذکور سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و غیره را تحجیر عنوان کرده که موجب اولویت حق احیاء خواهد بود. ماده ١٤١ قانون مدنی احیاء زمین را چنین ذکر نموده مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیلهٔ عملیاتی که در عرف آباد کردن محسوب است از قبیل ،زراعت درخت کاری بنا ساختن و غیره قابل استفاده نمایند». به تدریج نیاز جامعه به اراضی افزون شد.

ابتدا عده ای سودجو به اراضی موات حومه شهرهای بزرگ هجوم آورده و در قالب قانون مدنی ضمن آماده کردن زمین در آن غرس اشجار و یا کشت نموده و از این طریق مالک گردیده اند. ادامه این روند موجب شد بهره برداری از اراضی موات در اختیار افرادی خاص قرار گیرد و سایر اشخاص نیازمند مجبور شوند نسبت به خرید اراضی به قیمت گزاف اقدام نمایند. برای رفع معضل مذکور در قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستأجر مصوب سال ١٣٤٧ مقرر گردید اراضی موات در اختیار دولت قرار گیرد .

تا شعاع سی کیلومتر از محدوده شهرها وزارت ابادانی و مسکن و خارج از محدوده مذکور وزارت اصلاحات ارضی و تعاون و امور روستاهای وقت به نمایندگی دولت اقدام نماید که در این رابطه سازمان مسکن وابسته به وزارت آبادانی و مسکن تشکیل گردید این قانون در مقابل اسناد مالکیت اراضی موات قدرت عمل نداشت
و ماده ۲۲ قانون ثبت حاکمیت داشت.
پس
از پیروزی انقلاب شکوهمند اسلامی قانون لغو مالکیت اراضی موات به تصویب شورای انقلاب جمهوری شهری و کیفیت عمران آن در تیرماه ۱۳۵۸ . اسلامی رسید و طبق ماده یک این قانون دولت مکلف ،شد در داخل محدوده قانونی ۲۵ ساله شهرها، در نقاطی که محدوده قانونی وجود دارد و در سایر شهرها در محدوده ای که از طرف وزارت مسکن و شهرسازی تعیین و اعلام خواهد کرد، بـه تدریج و با رعایت طرح تفصیلی شهر در هر منطقه به کسانی که طبق موازین رژیم سابق، مالک این گونه اراضی شناخته میشدند اعلام نمایند تا ظرف مدت معینی نسبت به عمران و آبادانی این گونه اراضی اقدام کنند چنانچه در مهلت مقرر اقدام لازم را به عمل نیاورند، هیچ گونه اولویتی برای آنها منظور نخواهد شد و بلاعوض به تصرف دولت درخواهد آمد.

در نتیجه با تصویب این قانون اسناد مالکیت اراضی موات در معرض ابطال قرار گرفت و با تصویب قانون اساسی طبق اصل چهل و پنجم انفال و ثروت های عمومی در اختیار حکومت قرار گرفت: انفال و ثروتهای عمومی از قبیل زمین های موات یا رها شده معادن دریاها دریاچه ها، رودخانه ها و سایر آبهای عمومی، کوه ها، دره ها، جنگل ها، نیزارها، بیشه های طبیعی مراتعی که حریم نیست، ارث بدون وارث و اموال مجهول المالک و اموال عمومی که از غاصبین مسترد می شود، در اختیار ؟ حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نماید. تفصیل و ترتیب استفاده از هر یک را قانون معین میکند و به دنبال آن قانون زمین شهری نحوه ابطال اسناد مالکیت اراضی شهری را تعیین کرد و غیر از آن چون در شهرهای بزرگ اراضی موات تکافوی نیازهای مسکن مورد تقاضا را نداشت به وزارت مسکن و شهرسازی و شهردارها مجوز تملک اراضی بایر و دایر برای مدت ده سال تفویض گردید که مهلت آن در سال ١٣٦٦ منقضی گردید. در مورد اراضی خارج از محدوده اراضی شهری قانون تلخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن در مهرماه ١٣٦٦ تصویب گردید.
در مورد مقررات مذکور و سایر قوانین مرتبط در بخشهای بعدی به تفصیل توضیح داده خواهد شد.
علاوه بر مقررات مذکور، روند افزایش بهای املاک نقش مهم آن را در جامعه توجیه مینماید. امروزه سرمایه اصلی خانوارها به وسیله مالکیت غیر منقول محاسبه می شود و در امر تولید و تجارت هزینه سنگین محل ،فعالیت مشکل اصلی است. خلاصه آنکه طبق ضوابط موجود احیای اراضی موات و تملک آن بدون مجوز قانونی مقدور نیست و از طرفی با عنایت به کمبود ،اراضی، قیمت املاک به نحو چشمگیری افزایش یافته و عمده سرمایه ها به سوی املاک سوق یافته و این کالا در اقتصاد جوامع نقش عمده ایفا مینماید.

مبحث دوم معانی
گفتار اول ثبت

ثبت به معنای قرار دادن برقرار کردن و یا پابرجا ،کردن ،نوشتن یادداشت کردن و مطلبی را در دفتر نوشتن است.
از لحاظ حقوقی ثبت عبارت است از نوشتن قرارداد یا یک عمل حقوقی یا احوال شخصیه یا یک حق مانند حق اختراع و یا هر چیز دیگر (مانند علامات) در دفاتر مخصوصی که قانون معین می ،کند مانند ثبت املاک و ثبت معاملات غیر منقول و ثبت حق اختراع و ثبت علائم و ثبت احوال و غیره.