حقوق ثبت اسناد (شناخت دفاتر رسمی) تفکریان

توضیحات

کتاب «حقوق ثبت اسناد (شناخت دفاتر رسمی)» نوشته محمود تفکریان به بررسی قوانین و مقررات ثبت اسناد رسمی، نحوه عملکرد دفاتر اسناد رسمی و ثبت ازدواج و طلاق می‌پردازد. این کتاب به‌طور جامع به مسائل حقوقی مربوط به اسناد رسمی و وظایف سردفتران و دفتریاران پرداخته و اطلاعات مفیدی را درباره تشکیلات، مسئولیت‌ها و مقررات مرتبط با دفاتر ثبت اسناد ارائه می‌دهد.

موضوعات اصلی کتاب:

✔️ تعریف و اعتبار اسناد رسمی
✔️ تشکیلات و شرایط انتخاب سردفتران و دفتریاران
✔️ وظایف و مسئولیت‌های دفاتر اسناد رسمی
✔️ نحوه ثبت اسناد و مقررات مرتبط با آن
✔️ کانون سردفتران و دفتریاران
✔️ مقررات مربوط به ازدواج و طلاق
✔️ بررسی قوانین و پیشنهاد اصلاحات در مقررات ثبت اسناد

این کتاب برای دانشجویان حقوق، وکلا، سردفتران و دفتریاران اسناد رسمی و علاقه‌مندان به حقوق ثبت اسناد منبع مناسبی محسوب می‌شود.

حقوق ثبت اسناد (شناخت دفاتر رسمی) انتشارات نگاه بینه

حقوق ثبت اسناد را می توان این طور تعریف کرد: “مجموعه قوانین و مقررات و آئین نامه ها و بخشنامه هایی که مربوط وناظر به نحوه تنظیم و ثبت اسناد می باشد”

ثبت اسناد، توسط دفاتر اسناد رسمی و دفاتر ثبت ازدواج و طلاق انجام می گیرد. در این حوزه کتاب های فراوانی در مورد حقوق ثبت و سیر تقنینی آن نوشته شده است، امّا کمتر به جنبه عملی آن توجه شده است.

در کتاب حقوق ثبت اسناد (شناخت دفاتر رسمی) نگارنده با تعریف مختصری از حقوق ثبت و اسناد به تحلیل و بررسی دفاتر اسناد رسمی و دفاتر ثبت ازدواج و طلاق پرداخته است که البته با در نظر گرفتن مختصر بودن کتاب بسیار مفید می باشد، علی الخصوص برای سردفتران جوان و کسانی از جمله سردفتر و دفتریار و حتی کارمندان ثبات و دفتر دفترخانه ها که به مشاغل ثبت اسناد ورود کرده اند.

همچنین در انتها در قالب قسمتی به نام ضمایم شیوه های الکترونیکی ثبت اسناد و شیوه تنظیم اسناد رسمی به صورت الکترونیک و شیوه نامه بهره برداری از دفتر الکترونیک و …. معرفی شده است.

بخش از مباحث کتاب حقوق ثبت اسناد تفکریان

مبحث :اول تعریف اسناد (صفحه25 کتاب)

گفتار اول: معنای لغوی اسناد جمع مکسر سند است.
استاد
سند در لغت به این شرح تعریف شده است:
نوشته ای که وام یا طلب کسی را معین سازد و یا مطلبی را ثابت کند (عمید، فرهنگ
فارسی. ١٣٦٩)
سند آنچه بدان اعتماد ،کنند ،مدرک مستند و نوشته هایی که قابل استناد باشد. (معین
فرهنگ فارسی، ۱۳۷۱).
گفتار دوم: تعریف سند از لحاظ حقوقی
قانون مدنی ماده ١٢٨٤، سند را چنین تعریف میکند
«سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد». با توجه به این تعریف سند باید نوشته و قابل استناد باشد و ممکن است یک نوشته برای دعوایی سند باشد ولی برای دعوایی دیگر چنین ارزشی را نداشته باشد پس
منظور
از سند، نوشته ای است که در خصوص موضوع مورد نظر، بتوان به آن استناد کرد. بطور کلی ،اساس مکتوب بودن سند است خواه به صورت نوشته یا نقشه های کاداستر، همه خصوصیات سند را دارند. غالباً قبل از بروز تنازع به منظور پیشگیری از اختلاف تنظیم میگردد تا اختلافی پیش نیاید و یا در هنگام طرح دعوی برای اثبات حقانیت به عنوان دلیل به آن استناد کنند.
مکتوب می شود به عنوان سند مورد بهره برداری میباشند. طبق ماده ۱۲۸٦ قانون مدنی سند به دو نوع تقسیم می گردد:
عقود معاملات قراردادهای ماده ۱۰ قانون مدنی تعهدات و قرارها و امثال آنها که
۱ – رسمی
۲- عادی

تعریف و اعتبار اسناد (صفحه26 کتاب)

گفتار سوم تعریف سند رسمی و عادی بر اساس قانون مدنی سند رسمی در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی چنین تعریف شده
رسمی
سایر
ه اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد. است در قانون مزبور تعریفی از سند عادی نشده ولی ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی استاد را سند عادی معرفی میکند در نتیجه غیر اسنادی که در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی ذکر گردیده اسناد دیگر عادی تلقی می گردند. طبق ماده ۱۲۸۸ قانون مدنی سند زمانی معتبر است که مخالف قوانین نباشد. آنچه از موارد مذکور استنباط میشود سند رسمی به اسنادی اتلاق که می شود که – در اداره ثبت اسناد و املاک
در دفاتر اسناد رسمی.
وسیله مأمورين رسمي.
در حدود صلاحیت آنها تنظیم گردد.
مسئولین دفاتر اسناد رسمی هر چند از لحاظ روابط استخدامی و دریافت حقوق و دستمزد کارمند رسمی دولت محسوب نمیشوند ولی اشتغال آنها با صدور ابلاغ و حسب تجویز قانون انجام میشود و اسناد تنظیمی در این دفاتر از اعتبار بیشتری برخوردار میباشد که شرح آن بعداً خواهد آمد.
ارکان سند رسمی بر اساس ماده ۱۲۸۸ قانون مدنی علاوه بر تنظیم در مراجع مذکور
عبارت است از:
۱- رعایت حدود صلاحيت مأمورين.
۲- رعایت مقررات قانون در تنظیم اسناد.
گفتار چهارم حدود صلاحیت مأمورین
کارکنان رسمی برای احراز صلاحیت باید دارای شرایط علمی و اخلاقی مطلوب خاص شغل مربوطه باشند و مقام صالح پس از اخذ مجوز و طی تشریفات از قبیل آزمون و گزینش، ابلاغ این کارکنان را صادر نماید. در این ابلاغ صلاحیت ذاتی و نسبی (قلمرو

مبحث دوم اعتبار اسناد(ص 27)

گفتار :اول اعتبار اسناد رسمی مندرج در قانون مدنی

ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی در زمینه اعتبار سند چنین ذکر مینماید

در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار سند رسمی را دارد انگار و تردید مسموع نیست و طرف میتواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جنتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.

محتویات هر سند: عبارات امضاها مهرها و اثر انگشتهایی می باشد که در سناد نوشته یا گذاشته می شود. مندرجات سند مفاد عباراتی است که در سند قید شده و در نتیجه بر خلاف محتويات که از امور مادی است از امور معنوی میباشد مانند هویت امضاء کنندگان سند، پرداخت ثمن به مشتری.

گفتار دوم اعتبار ثبت اسناد در ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی در قانون ثبت بعضی امتیازات برای اسناد ثبت شده منظور گردیده که اسناد عادی و بعضاً اسناد رسمی مندرج در قانون مدنی فاقد آن میباشند. ماده ۲۲ قانون ثبـت ذكـر می کند، دولت فقط کسی را مالک میشناسد که ملک طبق تشریفات و مقررات بـه نـام وی در دفتر املاک ثبت شده است.

بزرگترین امتیاز این گونه اسناد اعتبار خاصی است که قانون به آن داده است.

ماده ۷۰ قانون ثبت در مورد اعتبار اسناد رسمی چنین ذکر میکند

سنادی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر آنکه مجعولیت آن سند ثابت شود. انکار مندرجات اسناد رسمی

راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد26 ٥ حقوق ثبت استاد (شناخت دفاترمکانی و زمانی) مشخص می گردد.
چنانچه برای شخصی به عنوان مسئول اجرای ثبت شهرستان امل ابلاغ صادر شود حق ندارد ثبت دفتر املاک و اسناد مالکیت ثبت بابل را امضاء نماید زیرا صلاحیت ذاتی او فقط در بخش اجرا میباشد و غیر از آن از لحاظ مکانی نیز فاقد صلاحیت است چون محدوده عمل او در حدود حوزه ثبت آمل است و تا زمـانـی کـه ایــن مأموریت پابرجاست و در ابلاغ صادره تغییری حاصل نشده حق دارد که در محدوده شهر آمل
نسبت به وظایف مصوب مورد نظر اقدام نماید. دفاتر
اسناد رسمی هم تابع صلاحيت
ذاتی و نسبی می باشند.
گفتار پنجم رعایت مقررات قانونی
یکی دیگر از شرایط لازم برای سند رسمی رعایت مقررات است آنچه از قانون استنباط می شود برای تنظیم اسناد رسمی رعایت مقررات و تشریفات الزامی است مگر مواردی که در قانون عدم تأثیر آن ذکر شده باشد مانند ماده ۱۲۹٤ قانون مدنی که در آن چنین
آمده است: عدم رعایت مقررات راجع به حق تمبر که به اسناد تعلق می گیرد، سند را از رسمیت خارج نمیکند در این جا این سؤال مطرح است که چنانچه در ثبت سند رعایت مقررات نشده باشد و یا به طور کلی در عقدی که ثبت گردیده شرطی خلاف مقتضای عقد و یا شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود (که هم مبطل شرط و هم مبطل عقد است و یا شرطی که باطل است ولی مفسد عقد نیست
ذکر گردد آیا دفترخانه حق دارد آن عقد یا شرط را باطل اعلام دارد؟ پاسخ آن است که هر چند سردفتر مرتکب انحراف و تخلف گردیده و حق نداشته چنین سندی را تنظیم نماید و در این رابطه مسئولیت دارد ولی حق ندارد تا زمانی که حکم نهایی دادگاه و دستور اجرا صادر نشده نسبت به ابطال این گونه اسناد و اسقاط
چنین شروطی اقدام نماید.

 حقوق ثبت اسناد (شناخت دفاتر اسناد رسمی )(ص 28)

به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع .نیست مأمورین قضایی یا اداری که از راه حقوقی با
رسمی
جزایی انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده یا به نحوی از انحاء مندرجات سند ر را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند به
شش ماه تا یک سال انفصال موقت محکوم خواهند شد.
تبصره – هر
رگاه کسی که به موجب .
اقرار به اخذ وجه یا مالی کرده یا سند رسمی
تأدیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده مدعی شود که اقرار یا تعهد او در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا سفته طلبی بوده است که طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده و یا حواله یا برات یا چک یا سفته طلب پرداخت نگردیده
است این دعوی قابل رسیدگی خواهد بود.
در این خصوص موضوع قابل بررسی خواهد بود.
ماده ۷۰ قانون ثبت فقط به اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی، به یکی از موارد مندرج در قانون مدنی توجه دارد.
با توجه به مواد مذکور تردید و انکار به اسناد رسمی : قابل قبول نیست و فقط می توان در مورد اصالت سند ادعای جعل نمود و آن را اثبات کرد که بار اثبات مجعولیت به عهده مدعی میباشد.
در واقع اصل بر صحت اسناد رسمی است. مگر جعلیت آن اثبات شود یا قانون آن
را از اعتبار ساقط نماید.
اعتبار اسناد ثبت به متعاملین
اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها
اعتبار دارد.
اعتبار اسناد در برابر طرفین و جانشینان آنها
ماده ۷۱ قانون ثبت اسناد ثبت شده راجع به معاملات و تعهدات مندرج در آنها نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم مقام قانونی آنها محسوب

تعریف و اعتبار اسناد(ص 29)

۲۹
می شوند رسمی و معتبر میداند.
اعتبار اسناد نسبت به متعاملین و ثالث
ماده ۷۲ قانون ثبت اعتبار اسناد راجع به اموال غیر منقول ثبت شده در دفتر املاک که در دفاتر اسناد އ تنظیم میشود را فراتر از طرفین معامله و طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم مقام قانونی آنها محسوب میشوند معرفی میک کند و مقرر می دارد
نست به اشخاص ثالث نیز معتبر و رسمی میبا می باشد.
ماده ۷۲ قانون ثبت این اعتبار را چنین ذکر میکند کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقوله که بر طبق مقررات راجع به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای عتبار کامل و رسمیت خواهد بود
در قانون اعتبار اسناد مالکیت نسبت به ثالث به صورت عام ذکر شده مانند ماده ۲۲
قانون ،ثبت که سند مالکیت را در مقابل ادعای هر شخص معتبر می شناسد.
مانک
به طور کلی مفهوم ماده ۷۲ ق.ث از محتوای مواد ۲۲ .ق.ث. مبنی بر اینکه ملاک مالکیت. نام اشخاصی است که سند صادر شده و دولت (حکومت) تنها این اشخاص را می شناسد و ماده ۷۱ .ق.ث که اعتبار اسناد را نسبت به طرفین معامله و شخص متعهد و قائم مقام آنها معرفی می کند، استخراج و در ماده ۷۲ ق.ث. مواد ۲۲ و ۷۱ ق.ث. تلفیق و با متن ماده ۷۲ ق.ث. ارائه گردیده است.
آنچه استنباط میشود اسناد رسمی زمانی نسبت به ثالث معتبر است که در قانون
ذکر شده است.
ماده ۷۳ در تحکیم بیشتر اسناد رسمی
ثبت شده قضات و مأمورین دیگر دولتی به
که از اعتبار دادن به اینگونه اسناد استنکاف نمایند مسئولیت مدنی و انتظامی را متذکر
می شود.
۱ – اعتبار این نوع اسناد به ثالث تسری ندارد.
۲ اعتبار این اسناد به ثالث تسری دارد.

حقوق ثبت اسناد (شناخت دفاتر اسناد رسمی)(ص 30)

مسئولیت انتظامی و مدنی قضات و مأمورین رسمی
ماده ۷۳ قانون ثبت اقضات و مأمورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب میشوند و در صورتی که این تقصیر قضات و یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم د رسمی متوجه شود محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات
نسبت به صاحبان اسناد
اداری آنها را به جبران خسارت وارده نیز محکوم خواهد نمود.»
اعتبار رونوشت اسناد
موضوعی که باید توجه شود آنکه حسب ،مورد رونوشت اسناد تنظیمی کاربردهای مختلف دارد و بعضاً دسترسی به اصل سند مقدور نمیشود لذا جهت سرعت عمل در انجام امور حقوقی رونوشت این اسناد در حکم اصل تلقی می شود مگر خلاف صحت آن رونوشت اثبات گردد.
ماده ٧٤ قانون ثبت در این مورد چنین ذکر نموده
سوادی که مطابقت آن با ثبت دفتر تصدیق شده است به منزله اصل سند خواهد بود مگر در صورت اثبات عدم مطابقت سواد با ثبت دفتر
مبحث سوم امتیاز خاص اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی یکی از ویژگیهای خاص اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی لازم الاجرا بودن این اسناد می باشد. مفهوم لازم الاجرا بودن اسناد مذکور آن است که تعهد مندرج در سند بدون حكم دادگاه مستقیماً به اجرا در میآید کلیه اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی به شرط آنکه:
اولاً در آن سند تعهدی وجود داشته باشد یا به عبارتی دارای طبع اجرایی باشد. مادامی که ملکی به بیع قطع منتقل و ثمن تحویل بایع و ملک به تصرف مشتری داده میشود دیگر موردی بر صدور اجراییه نیست ولی ممکن است همین ملک مورد انتقال واقع شود و بایع تعهد کند در موعد معینی ملک را تحویل خریدار دهد و چک تخلیه تنظیم شود، بدیهی است اجرای تعهد تخلیه در صورت عدم عمل به تعهد، ایجـاب می نماید تا اجراییه جهت تخلیه ملک مورد انتقال صادر شود.