توضیحات

بررسی مسئولیت مدنی سازنده بنا و عوامل آن با تاکید بر قانون پیش فروش آپارتمان

بطور کلی ساخت و سازها یا تحت عنوان مدیریت پیمان و یا در قالب ماده 10 قانون مدنی و با قراردادهای خصوصی بین افراد صورت می‌پذیرد. در پروژه‌هایی که دولت یا یکی از ارگان‌ها و نهادهای دولتی به عنوان کارفرما می‌باشند قرارداد ساخت و ساز تحت عنوان مدیریت پیمان منعقد می‌گردد.

در این گروه از قراردادها سه عامل تحت عنوان کارفرما، مشاور و پیمانکار ارکان اصلی آن را تشکیل می‌دهند. در این دسته از قراردادها نظارت بر عملیات اجرایی ساخت و ساز توسط بازوی اجرایی مشاور که همان دستگاه نظارت مقیم در کارگاه است انجام می‌پذیرد. در ساخت و ساز شهری نظارت توسط مهندس ناظری که توسط کارفرما به شهرداری معرفی می‌گردد انجام می‌پذیرد. اما در این نوع از ساخت و ساز عوامل دیگری نیز مسئول کنترل کیفیت و چگونگی اجرای سازه هستند از جمله آنها می‌توان به شهرداری اشاره نمود که در بدو امر مسئول کنترل نقشه‌های معماری و محاسباتی از لحاظ انطباق آنها با آیین‌نامه‌های موجود به ویژه آیین‌نامه 2800 می‌باشد و در صورت مشاهده هر گونه مغایرت از صدور مجوز احداث بنا جلوگیری می‌نماید. پس از صدور مجوز احداث بنا نیز شهرداری در تمامی مراحل احداث بنا بر طبق تبصره 7 ماده صد قانون شهرداری مسئول کنترل نحوه احداث بنا و جلوگیری از وقوع تخلف می‌باشد.

سازمان نظام مهندسی نیز با صدور مجوز فعالیت برای مهندسان در واقع به نوعی مسئول احراز صلاحیت افراد برای اجرا و طراحی و نظارت بر احداث سازه‌ها می‌باشد و پس از اخذ آزمون‌های لازم و گذراندن دوره‌های لازم به مهندسان مجوز فعالیت اهدا می‌نماید و باید در تمام مدت فعالیت آنها بر عملکرد آنها نظارت لازم را داشته باشد، اما اکنون سازمان نظام مهندسی فقط به صدور مجوز فعالیت و اعمال مجازات‌های انتظامی، آن هم پس از وقوع خسارت می‌پردازد و در خلال امر ساخت نظارت دقیقی بر رفتار اعضای سازمان برای پیشگیری از وقوع خسارت انجام نمی‌دهد و نقش سازمان در این مورد کمرنگ می‌باشد.

پس از وقوع خسارت با توجه به قوانین و نظریه‌های مختلف موجود در بحث مسئولیت مدنی، در دادگاه‌ها و قوانین وحدت نظری برای شناسایی مسئولین و میزان مسئولیت هر یک از آنها وجود ندارد و برخورد با این موضوع هم در دادگاه‌ها و هم در نزد کارشناسان مربوطه با اختلاف نظرهایی روبروست. اما پس از وقوع حادثه از هر چیز مهمتر جبران خسارت وارده است، بحث بیمه‌های تمام خطر و بیمه‌های مسئولیت مدنی از مواردی است که پس از بروز خسارت می‌تواند اطمینان خاطر لازم را برای زیاندیده فراهم آورد.